[부동산경매방법] 부동산경매기본지식

[부동산경매방법] 부동산경매기본지식

부동산 경매가 재테크 수단의 한 방법은 될 수 있지만 무턱대고 참여했다간 자칫 낭패를 보게 됩니다.
그렇다면 경매 초보자들이 조심해야 할 사항들은 어떻게 될까요..

◆경매 물건 고르는 법
먼저 주택, 상가, 나대지, 임야, 농지 등 투자 대상물건을 구분합니다.

처음부터 너무 어려운 물건을 선정하지 말고 아파트 등과 같이 큰 수익은 내지 못하더라도
큰 손실도 없는 안전한 물건을 선정하는 게 좋습니다.
초보자로서 만족도 얻을 수 있고 점차 상가, 농지, 임야 등의 입찰로 고수익도 얻을 수 있습니다.

경매물건을 찾기 위해서는 대법원 홈페이지를 이용하는 방법,
인터넷 상 민간경매정보 업체를 이용하는 방법, 사설 경매 정보지를 구독하는 방법 등이 있습니다.

대법원 홈페이지나 법원 경매정보사이트를 이용하면
전국 각 법원 및 지원의 경매정보를 신속하게 알 수 있습니다.

◆입찰 시 주의할 점
입찰은 보통 오전 10시부터 시작이 됩니다.
먼저 전국법원 경매사이트(www.court auction.go.kr)에 접속해
입찰할 물건의 진행상황을 알아봐야 합니다.

간혹 취하되거나 기일 변경이나 연기되는 경우가 있기 때문입니다.
오전 10시. 법정이 개정되면
법정게시판에 게시된 해당 물건의 진행 여부(취하`취소`변경 연기)를 다시 한 번 확인합니다.

매각사건 목록과 물건명세서에 기재된
사건번호, 감정가격, 최저입찰가격, 재매각 여부 등을 확인한 다음 입찰표를 작성합니다.
이때 매각물건 명세서의 기재내용에 변경은 없는지 반드시 확인해야 합니다.

혹 특정 사건의 매각물건 명세서를 살피는 과정에서 경쟁자들이 눈치를 챌 수 있으니
숨기는 방법으로 확인해야 입찰가격이 올라가지 않습니다.

어느 사건에 입찰자가 있다고 짐작이 되면 누구든 불안해서 더 많은 금액을 적어 넣게 되고
결국 낙찰받기 어려워지게 됩니다.

집행관이 입찰 개시를 선언하면 경매기록을 1시간 정도 열람한 뒤 입찰할 물건의 권리관계,
임대차관계 등을 최종 점검합니다. 특히 경매기록 열람 때는
절대로 경매법정에서 하지 않는 게 좋습니다.

어느 물건에 관심을 보이면 그 물건에 관심을 가진 사람이 더 높은 가격에 입찰하게 되므로
숨기는 게 좋습니다.

기일입찰표, 공동입찰 신고서, 매수신청 보증봉투, 기일입찰봉투의 기재사항을 적은 다음
보증금(최저매각 가격의 10%, 재경매나 특수한 경우 법원이 정한 금액)을
입찰표와 함께 집행관에게 제출하면 됩니다.

이때 입찰기재 금액을 수정하거나, 보증금이 부족하거나,
입찰가격란과 우측의 보증금액란을 서로 바꾸어 기재해 입찰가격이 최저매각 가격 미만이 되면
무효가 되므로 주의를 요해야 합니다.

특히 입찰가격을 기재할 때 1억원을 쓴다는 것이 ‘0’을 하나 더 써 넣어 10억원에 매수신고를 한 경우
보증금을 날리는 낭패를 볼 수 있으니 세 번 이상 확인해야 합니다.

◆등기부등본 꼼꼼히 살펴야
경매에서 등기부등본을 제대로 봐야 훗날 분쟁의 소지를 없앨 수 있습니다.
등기부는 표제부, 갑구, 을구로 구분되어 있습니다.

눈여겨봐야 할 등기부 을구에는 소유권 이외의 저당권, 근저당권, 전세권, 지역권,
지상권 등기가 기재돼 있습니다. 등기 우선순위의 우열은 동일 구에서는 순위번호에 의하고,
다른 구인 갑구, 을구의 우열순위는 접수일자 순이며 접수일자가 같은 경우 접수번호 순에 의합니다.

표제부에서는 토지의 경우 소재지`종류`면적을,
건물의 경우 소재지`구조`용도`면적을 확인한 후 표제부에 기재되어 있는 면적과
감정평가서에 기재되어 있는 내용과 같은지 확인합니다.

제시된 것 외의 건물이 있다면 평가대상에 포함됐는지를 알아보는게 중요합니다.
만일 감정평가에서 제외돼 입찰에서 빠졌다면 훗날 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

말소기준 등기인 저당권(근저당권`가압류`담보가등기) 설정일자보다 선순위 가등기,
가처분, 전세권, 예고등기가 존재하는지 확인해야 합니다.

압류등기 후 전입한 임차인이 있는지도 확인하는게 중요한데,
각종 처분제한 등기(가처분`가등기`예고등기)가 있는지, 있으면 날짜를 확인합니다.

처분제한 등기가 있을 경우 경매로 소유권을 취득하더라도 분쟁에 휘말려 소유권을 잃을 수 있으니
주의를 요하는 부분입니다.

처분제한 등기가 있는 경우 입찰에 참여하지 않는 것이 좋습니다.
단 가처분, 가등기가 말소기준 등기보다 후순위일 경우는 별 문제가 없습ㄴ디ㅏ.

◆고가 낙찰, 자칫하면 손해
최근 아파트를 장만하기 위해 법원 경매장을 찾는 사람들이 늘고 있습니다.
지난해 하반기 이후 전세금이 가파르게 오르고 있는데다
중소형 아파트는 전세나 매매 모두 적당한 매물을 찾기가 쉽지 않은 탓입니다.

여기에 경매는 시세보다 낮은 가격에 매수할 수 있다는 기대감이 있습니다.
수요가 몰리면서 감정가 대비 낙찰가율도 감정가를 20% 초과하는 등 과열현상까지 빚고 있습니다.

하지만 경매 낙찰가격이 85% 이상이라면 매수인(낙찰자)에게 실익이 없을 수도 있습니다.
특히 경매 초보자들은 이런 고가 입찰에 주의해야 합니다.
고가 낙찰에 따른 제반 비용을 미처 생각하지 못한 탓입니다.

법원 부동산 경매에 참가하기 위해서는 우선 사전조사가 필수적입니다.
 남들보다 높은 가격을 제시하지 않는 한, 단번에 낙찰을 받기가 쉽지 않기 때문에
여러 번의 임장(臨場`현장조사) 활동 및 수차례 입찰에 따른 기회비용을 지출해야 합니다.

또 낙찰가격 85% 및 대금 납부 후 명도를 위한 이사비용 또는 강제 집행 비용,
명도 완료 시까지의 금융이자, 수리비 등 여러 가지 비용을 부담해야 합니다.
여기에 상당한 금액의 체납관리비를 추가로 떠안을 수도 있습니다.

일부 집합건물의 관리자는 공용 부분은 물론 전용 부분에 부과된 관리비조차
바뀐 소유자에게 떠넘기려 하는 등 부당한 요구를 하는 경우가 많습니다.

매수인이 이런 관리비를 물어야 한다는 것이 부당하다고 생각해 관리주체와 분쟁을 벌일 경우
이에 따른 소송비용도 감안해야 합니다.
이렇게 되면 자칫 일반매매가보다 높은 금액에 부동산을 매수하는 결과를 초래할 수 있습니다.

◆현장 답사는 필수
시세 파악을 위해서는 반드시 물건의 현장을 답사해야하는 것은 필수입니다.
부동산의 경우 다른 부동산과 균형을 이루고 있는지, 경사도는 없는지, 도로가 있는지,
건물의 상태는 어떤지, 이용할 수 있는 적정한 용도 및 규모는 어떤지를 꼭 확인해야 합니다.

주택지의 경우 접근성과 편리성, 주변 환경 등을 살펴봐야 합니다. 
상가의 경우 상권이 형성돼 있는지, 장래 전망은 어떤지, 죽은 도로는 아닌지 등을
확인하는게 중요합니다.
또 주변 사람들에게 주변의 여건과 시세, 임차관계 등을 알아보고
근처 공인중개사사무소에 들러 개발 가능성 등 각종 정보를 얻는 것도 좋습니다.

특히 현장 확인 없이 입찰을 한 후 현장에 가보면 알고 있던 것과 다른 경우가 많습니다.
토지에 진입로가 없는 맹지인 경우, 임야에 분묘가 많고 임도가 없는 경우,
토지의 경사도가 높아 쓸모가 없는 경우, 주택의 주거환경이 너무 나쁜 경우,
건물이 노후해 수리비가 너무 많이 드는 경우 등이 있습니다.

또 농지나 임야는 전용허가나 형질변경을 할 경우도 있으므로
해당 관공서에 문의해 전용이나 형질변경이 가능한지 알아봐야 합니다.

 

부동산 초보들이 반드시 숙지해야 할 부동산경매의 기초적인 지식에 대해서 살펴봐는데,
무엇보다 돌다리도 두드리고 가라는 옛말 잊지 않아야 합니다.
항상 조심 조심해야 합니다.
그렇기 때문에 경매알짜팁을 얻기 위해서는 전문가의 도움을 받는것도 중요합니다.

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