부동산경매순서, 부동산경매절차, 부동산경매방법

부동산경매순서, 부동산경매절차, 부동산경매방법

 

월급만으로는 내 집 마련은커녕 노후 준비조차 하기 힘든 현실을 뛰어넘을 수 있는 투자 대안으로
부동산 경매만한 것이 없는게 요즘 현실입니다.

경매는 다른 투자에 비해 수익성이 높고 어려운 규제로부터 자유롭기 때문입니다.
또한 부동산 불황기에 더욱 빛을 발하게 되는게 부동산 경매 입니다.

부동산 시장의 침체기가 이어질 때 부동산을 저렴하게 매입할 수 있는 좋은 방법은 급매물과 경매입니다.
이 중에서도 부동산 경매는 불황기 최적의 투자방법이라 할 수 있는데,
부동산 투자에서 성공하는 방법은 남들이 주저할 때 행동하는 역발상 사고를 하는 것입니다.

전세금 폭등 현상이 올해 들어서도 수그러들 기미를 보이지 않자 전셋집을 구하는 대신
차라리 집을 사겠다고 결심한 실수요자들이 경매시장에 몰리고 있습니다.

 

경매 절차와 주의할 점,

경매의 첫출발은 지역과 물건 선정입니다.

대법원 법원경매정보 홈페이지(www.courtauction.go.kr)를 방문해 관심 있는 지역을 조회하면
현재 진행 중인 경매 물건의 상세 내용과 감정평가서 등을 확인할 수 있습니다.

관심 있는 물건을 선택한 뒤에는 등기부등본을 통해 권리분석을 할 필요가 있습니다.
등기부등본에 임차인의 전입일자를 확인해야 합니다.
주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 전세보증금을 물어줘야 하기 때문입니다.

임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 했다면
낙찰자가 인수하지만 전입일자가 말소기준권리 이후라면 인수하지 않아도 됩니다.

일반적으로 경매는 시세에 비해 저렴하게 낙찰받지만 권리분석이나 물건분석을 잘못하면
손실이 크기 때문에 특별히 주의해야 합니다.

다음 단계는 현장 조사를 통한 시세 파악입니다.
현장 방문을 통해 개발호재가 있는지, 교통 여건은 어떤지 입지분석을 할 필요가 있습니다.

최초 감정평가액은 대체로 실제 경매 진행일보다 4∼6개월 전에 평가합니다.
대출을 위한 담보감정은 시세에 비해 보수적으로 평가하지만 경매물건의 가격을 산정하기 위한 경
매감정은 시세에 비해 높을 때도 많습니다.

최저 경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 2회 유찰됐다고 낙찰받았다가는 낭패를 보기 쉽습니다.
따라서 법원 감정평가액은 참고자료로 활용하고 입찰 전에 공인중개업소를 두세 곳 방문해
감정가격의 적정성과 현재 전세시세 등을 감안해 입찰가격을 결정해야 합니다.

또 다가구주택은 노후도 등을 고려해 향후 리모델링 비용도 고려할 필요가 있습니다.

마지막으로 예상 입찰가격을 산정해야 합니다. 입찰가격은 권리분석과 적정 시세 파악을 통해
가격 메리트가 있는지 신중히 결정해야 합니다.

사전에 입찰가격을 정하고 가지 않으면
경매 당일 법정 분위기에 휩쓸려 고가로 낙찰받을 수도 있기 때문입니다.

매각기일에는 법원에 가서
본인 신분증, 도장, 입찰 보증금(최저 매각 가격의 10%)을 준비해 낙찰받으면 됩니다.
낙찰받은 후 잔금을 지급하면 소유권을 취득하게 됩니다.

소유권을 취득한 후 전 소유주나 임차인에게 명도받으면 경매절차가 마무리되는데, 현
재 거주인이 쉽게 집을 내주지 않는 때가 많습니다. 합의로 명도를 해결하려면
낙찰 후 보통 2, 3개월이 소요되기도 합니다. 따라서 입주 시기는 충분한 시간을 두고 잡아야 합니다.

 

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경매로 부동산 구입하는 TIP

■ 첫번째, 이론에 치중하지 말고 발로 뛰어라
부동산은 살아 숨 쉬는 생물과 같아서 변화도 많고 예상하지 못한 함정도 많습니다.
그런 만큼 모든 문제의 답은 현장에 있습니다. 부동산 경매로 부자가 되고 싶으면,
이론에 너무 치우치지 않아야 합니다. 책속에 있는 이론보다는 실제 현장에서 돈을 찾아야 합니다.

 

■ 두번째, 모든 곳이 내 손바닥안이어야 하는 이유.
현장 조사를 나갈 때는 가능한 한 대중교통을 이용하고 걸어 다니는 게 좋습니다.
버스나 지하철 노선만 제대로 알아도 성공적인 투자의 길로 한걸음 앞서나갈 수 있습니다.

또한 발로 걸어 다니면 조사 지역의 교통은 편리한지, 편의시설은 잘되었는지, 학군은 좋은지,
관공서는 어디쯤에 있는지, 상권은 잘 형성되었는지, 형성되었다면 주요 고객은 어떤 사람인지,
혐오시설은 없는지 등을 알 수 있기 때문에
경매물건에 대해서 향후 가능성을 좀더 민감하게 판단할 수 있습니다.

 

■ 세번째,  미래 가치가 있는 부동산을 택하는게 중요.
경매로 재미를 보고 싶다면 물건의 내재적인 가치 즉, 미래 가치를 파악해야 합니다.
예를 들어 첫 감정가가 1억원인 빌라가 경매에 나왔다고 가정하면,
감정가의 120%인 1억2천만원에 낙찰 받는다면 이상하게 보일지 모르나,
얼마 후에 상승할 것이 분명하다면 망설이지 말고 투자해야 할 때도 있습니다.

 

■ 네번째, 경매 법정에서 흔들리지 않는 자신의 입찰가.
많은 사람들이 막상 경매 법정에 들어가면 초조한 마음에 정해놓은 것보다 높은 금액을 써내게 됩니다.
그러나 일정 수익률을 유지하려면
낙찰받지 못하게 되더라도 자신이 미리 정해놓은 입찰가에 대해 흔들려서는 안 됩니다.
버스와 경매 물건은 기다리면, 또 온다는 것을 잊지 말아야 합니다.

 

■ 다섯번째, 형편에 맞게 투자하라
무대포·무조건식의 투자, 무리한 투자가 큰 화를 부르게 되는 경우가 많습니다.
형편에 맞지 않는 부동산을 덜컹 샀다가 대출 이자의 늪에서 허우적대거나 몇 년째 손해를 보면서
팔지도 못하고 속만 썩는 경우도 부지기수기 때문에 현재 내 형편에 맞게 투자하는 것 또한 중요합니다.

 

좋은 스승을 곁에 두어야 합니다.
숨어 있는 위험이 많은 경매 세계에서는 전문가의 도움이 절실하기 때문이죠.
초보 투자자일수록 진실하고 경험이 많은 고수를 꼭 곁에 스승을 찾아야 합니다.

 

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